Najem instytucjonalny został wprowadzony stosunkowo niedawno, a mianowicie 20 lipca 2017r. Ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Także ustawodawca zawęża krąg osób, które mogą skorzystać z najmu instytucjonalnego do właścicieli mieszkań (przedsiębiorców), którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych.
Jak słusznie twierdzi wielu wynajmujących, polskie prawo w większym stopniu chroni najemców, niżeli właścicieli mieszkań, nierzadko borykającymi się z problematycznymi lokatorami, którzy zalegają z czynszem i nie mają zamiaru dobrowolnie opuścić wynajmowanego lokalu mieszkalnego. W związku z tym został wprowadzonym najem instytucjonalny, który ma na celu zwiększenie ochrony wynajmujących. Niewątpliwie jest to bardzo instytucja, chociażby też z tego względu, iż obecnie widoczny jest duży trend na zakup mieszkań przeznaczonych właśnie na wynajem.
W jaki sposób umowa najmu instytucjonalnego chroni interesy wynajmujących?
Przede wszystkim umowa najmu instytucjonalnego dała właścicielom mieszkań prawo do szybszego doprowadzenia do eksmisji najemcy. Spowodowane jest to tym, iż do umowy najmu instytucjonalnego załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego w terminie wskazanym w żądaniu (nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy) oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje. W związku z tym, w odróżnieniu od umowy najmu okazjonalnego, najemca nie musi wskazywać lokalu,do którego będzie wyeksmitowany ani dostarczać zgody jego właściciela na zamieszkanie.
Jak zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Podstawowe elementy jakie powinna posiadać umowa:
dane wynajmującego oraz najemcy,
oznaczenie wynajmowanej nieruchomości,
określenie czasu trwania umowy (umowa najmu instytucjonalnego jest zawierana na czas oznaczony),
określenie sposobu wykorzystania lokalu – umowa może być zawarta wyłącznie w celach mieszkaniowych,
określenie wysokości czynszu oraz sposobu regulowania jego płatności, a także pozostałych opłat,
kaucja (nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal),
wypowiedzenie umowy,
oświadczenie wynajmującego o posiadanym tytule prawnym do nieruchomości,
oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżniania i wydania lokalu.
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Co w przypadku, gdy najemca nie chce dobrowolnie opuści wynajmowanego lokalu?
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu ww. terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu najemcy, w którym poddał się egzekucji
Do ww. wniosku załącza się:
żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.
Po nadaniu klauzuli wykonalności przez sąd, właściciel może skierować sprawę bezpośrednio do komornika o wykonanie eksmisji, w związku z tym nie ma konieczności przechodzenia długoterminowego postępowania eksmisyjnego przed sądem, co ma miejsce przy zwykłej umowie. Dodatkowo przy eksmisji problematycznego najemcy nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.
Jeśli sam prowadzisz działalność gospodarczą związaną z wynajmem lokali mieszkalnych i chcesz w jak najlepszy sposób chronić swoje prawa oraz ominąć długą i skomplikowaną procedurę eksmisji prowadzoną w stosunku do problematycznych najemców to zdecydowanie polecamy skorzystanie z najmu instytucjonalnego.
Zapraszamy do kontaktu mailowego: kontakt@radcaprawnygdansk.com.pl lub za pomocą formularza kontaktowego a pomożemy Ci w sporządzeniu wzoru umowy.