W polskim systemie prawnym kwestia zwrotu nakładów poczynionych na cudzą nieruchomość jest szczegółowo uregulowana w Kodeksie cywilnym. Sytuacja, w której zięć lub synowa dokonują inwestycji na nieruchomości należącej do teściów, jest częsta, zwłaszcza gdy nieruchomość służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych małżeństwa. Pojawia się jednak pytanie: czy i na jakich zasadach osoba, która poniosła takie wydatki, może domagać się ich zwrotu?
Podstawa prawna roszczeń o zwrot nakładów
Zgodnie z art. 226 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, osoba, która dokonuje nakładów na cudzą nieruchomość, może ubiegać się o ich zwrot. Kluczowe znaczenie ma jednak status prawny osoby dokonującej nakładów oraz okoliczności, w jakich zostały one poniesione.
Jeśli teściowie są właścicielami nieruchomości, a inwestycje są dokonywane za ich zgodą, można mówić o tzw. nakładach koniecznych, użytecznych lub luksusowych:
- nakłady konieczne – te, które są niezbędne do utrzymania nieruchomości w stanie używalności (np. naprawa dachu, wymiana instalacji elektrycznej),
- nakłady użyteczne – te, które zwiększają wartość nieruchomości (np. budowa tarasu, modernizacja kuchni),
- nakłady luksusowe – związane z podwyższeniem komfortu, ale bez znaczącego wpływu na wartość nieruchomości (np. montaż jacuzzi).
W przypadku zwrotu nakładów kluczowe są przepisy dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 i nast. Kodeksu cywilnego) oraz zasady korzystania z cudzej rzeczy (art. 226 i nast.).
Umowa z właścicielami nieruchomości
Najlepszym sposobem zabezpieczenia roszczeń o zwrot nakładów jest zawarcie pisemnej umowy z właścicielami nieruchomości. W umowie można określić:
- Zakres planowanych nakładów,
- Warunki ich zwrotu (np. po sprzedaży nieruchomości lub po ustaniu wspólnego zamieszkiwania),
- Uzgodnienia dotyczące rozliczeń w przypadku rozwodu lub wyprowadzki.
Brak umowy nie oznacza jednak, że roszczenie o zwrot nakładów jest niemożliwe do dochodzenia.
Zwrot nakładów w razie braku umowy
W sytuacji, gdy nie zawarto formalnej umowy, a nakłady zostały poczynione:
- Za zgodą właścicieli – można ubiegać się o zwrot wartości nakładów użytecznych i koniecznych, jeśli właściciele nie wnieśli sprzeciwu wobec takich inwestycji.
- Bez zgody właścicieli – roszczenie jest trudniejsze do uzasadnienia, choć można powołać się na przepisy dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia.
Sytuacja po ustaniu związku małżeńskiego
W przypadku rozwodu pojawia się dodatkowy problem rozliczenia nakładów poczynionych na nieruchomość teściów. Jeśli inwestycji dokonywał zięć lub synowa, ale finansowanie pochodziło ze wspólnych środków małżeńskich, konieczne jest rozdzielenie wkładów na:
- Środki własne jednej ze stron,
- Środki pochodzące z majątku wspólnego.
Zwrot nakładów w takim przypadku może być dochodzony nie tylko od teściów, ale również od byłego współmałżonka w ramach podziału majątku wspólnego.
Postępowanie sprawie zwrotu nakładów
W pierwszej kolejności zasadne jest skierowanie do właściciela nieruchomości wezwania do zapłaty. Jeśli teściowie odmawiają zwrotu nakładów, możliwe jest wniesienie powództwa do sądu cywilnego. W takim przypadku kluczowe jest:
- udokumentowanie poczynionych nakładów (faktury, rachunki, zeznania świadków, zdjęcia),
- wykazanie ich wpływu na wartość nieruchomości.
Podsumowanie
Możliwość ubiegania się o zwrot nakładów na nieruchomość teściów istnieje, choć wymaga staranności w zakresie dokumentacji i znajomości przepisów. Najbardziej efektywnym rozwiązaniem jest zawarcie pisemnej umowy przed rozpoczęciem inwestycji. W przypadku braku takiej umowy dochodzenie roszczeń możliwe jest na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu lub korzystaniu z cudzej rzeczy. Warto skonsultować się z prawnikiem, aby odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy.
Jeśli potrzebujesz porady prawnej to zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią kontakt@radcaprawnygdansk.com.pl lub za pomocą formularza kontaktowego.
Uwaga
Powyższe informacje stanowią opis stanu prawnego na dzień publikacji i nie są poradą prawną w indywidualnej sprawie. Stan prawny od opublikowania artykułu może ulec zmianie. Kancelaria nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie wpisu w celu rozwiązania problemów prawnych. W przypadku wątpliwości zapraszam do bezpośredniego kontaktu z kancelarią.