Najem okazjonalny został uregulowany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Jak słusznie twierdzi wielu wynajmujących, polskie prawo w większym stopniu chroni najemców, niżeli właścicieli mieszkań, nierzadko borykającymi się z problematycznymi lokatorami, którzy zalegają z czynszem i nie mają zamiaru dobrowolnie opuścić wynajmowanego lokalu mieszkalnego. W związku z tym został wprowadzonym najem okazjonalny, który ma na celu zwiększenie ochrony wynajmujących.
W jaki sposób umowa najmu okazjonalnego chroni interesy wynajmujących?
Przede wszystkim umowa najmu okazjonalnego dała właścicielom mieszkań prawo do szybszego doprowadzenia do eksmisji najemcy. Spowodowane jest to tym, iż do umowy najmu okazjonalnego załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego w terminie wskazanym w żądaniu. Taka uproszczona egzekucja w przypadku najmu okazjonalnego oznacza dla wynajmującego szybsze pozbycie się uporczywego najemcy, który nie przestrzegał zapisów zawartej umownych.
Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Podstawowe elementy jakie powinna posiadać umowa najmu okazjonalnego:
dane wynajmującego oraz najemcy,
oznaczenie wynajmowanej nieruchomości,
określenie czasu trwania umowy (umowa najmu okzajonalnego jest zawierana na czas oznaczony, jednakże nie dłużej niż 10 lat),
określenie sposobu wykorzystania lokalu – umowa może być zawarta wyłącznie w celach mieszkaniowych,
określenie wysokości czynszu oraz sposobu regulowania jego płatności, a także pozostałych opłat,
kaucja (nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal),
wypowiedzenie umowy,
oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Co istotne, gdy najemca utraci możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym, jest on obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz przedstawić oświadczenie właściciela lokalu zastępczego, o którym mowa powyżej, pod rygorem wypowiedzenia umowy.
Czy umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić do urzędu skarbowego?
Tak, zawarcie umowy najmu okazjonalnego właściciel zgłasza naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Ponadto na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie takiego zgłoszenia.
Co w przypadku, gdy najemca nie chce dobrowolnie opuści wynajmowanego lokalu?
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu ww. terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu najemcy, w którym poddał się egzekucji.
Do ww. wniosku załącza się:
żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,
potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
Po nadaniu klauzuli wykonalności przez sąd, właściciel może skierować sprawę bezpośrednio do komornika o wykonanie eksmisji, w związku z tym nie ma konieczności przechodzenia długoterminowego postępowania eksmisyjnego przed sądem, co ma miejsce przy zwykłej umowie najmu.
Jeśli chcesz w jak najlepszy sposób chronić swoje prawa oraz ominąć długą i skomplikowaną procedurę eksmisji prowadzoną w stosunku do problematycznych najemców to zdecydowanie polecamy skorzystać z instytucji najmu okazjonalnego.
Zapraszamy do kontaktu z kancelarią kontakt@radcaprawnygdansk.com.pl lub za pomocą formularza kontaktowego a pomożemy Ci w sporządzeniu wzoru takiej umowy.